Preguntas frecuentes

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler?
La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes.

Si ésta fuera inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento del contrato de arrendamiento, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que el inquilino notifique al propietario su voluntad de no renovarlo, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

El plazo comienza a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior.

Se entienden celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos mencionados arriba.

  Véase articulo 9 LAU

ATENCION: Si entra en vigor la nueva reforma de flexibilización del alquiler la duración de la prórroga forzosa se reduce a 3 años.

  (Véase Proyecto de ley de Flexibilización del Alquiler)
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¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?
Sí. Si una vez transcurridos los 5 años mínimos, ninguna de las partes comunica a la otra, al menos con un mes de antelación a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más.

Al contrato prorrogado, le sigue siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

  Véase artículo 10 LAU

ATENCIÓN: Si entra en vigor la nueva reforma de flexibilización del alquiler la duración de la prorroga tácita se reduce a 1 año.

  (Véase Proyecto de ley de Flexibilización del Alquiler)
¿La subida del IVA puede afectar al contrato de alquiler?
Si has firmado un contrato de arrendamiento de vivienda, no. Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con uso exclusivo de vivienda, hay total exención del IVA. La exención del IVA en el alquiler de vivienda afecta además tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

Si has firmado una contrato de arrendamiento de locales de negocio o arrendamiento de un único inmueble destinado a vivienda y local de negocio, sí. A la Base Imponible el importe total de la renta + cantidades asimiladas y accesorias se aplica el actual tipo impositivo del 21%.

La repercusión para propietario e inquilino es diferente:

Propietario: es sujeto pasivo del impuesto, ya que lo repercute al inquilino y lo ingresa en Hacienda. Además podrá deducirse los IVA que hubiera soportado como consecuencia de inversiones o gastos que hubiera efectuado en el local.

Inquilino: Dependerá de su régimen de IVA:

- Si esta en régimen ordinario, las cuotas soportadas serán deducible en su totalidad al realizar su declaración por el impuesto, salvo que desarrolle una actividad exenta.

- Si está en régimen simplificado o en el del recargo de equivalencia no se podrá resarcir de la cuota pagada al arrendador, ya que en estos regímenes no se permiten deducciones.
¿ Como propietario puedo interrumpir el contrato de arrendamiento si necesito ocupar la vivienda?
Sí. Pero solo si en el contrato se manifiesta la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda habitual para el propietario o para sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si en el plazo de 3 meses a contar desde la extinción del contrato por los supuestos mencionados arriba el arrendador no hubiese ocupado la vivienda, ésta podrá volver a ser ocupada por el inquilino por un período de hasta 5 años, respetando las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiese supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaran hasta completar el mínimo de cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor

  Véase artículo 11 LAU

ATENCIÓN: si entra en vigor la nueva reforma de flexibilización del alquiler el dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual solo con comunicar la necesidad de la vivienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con un preaviso de 2 meses.

  (Véase Proyecto de ley de Flexibilización del Alquiler)
La vivienda de la que soy arrendatario ha sido vendida. ¿La venta afecta mi derecho sobre ella?
El comprador de una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato. Es decir, sustituye al arrendador en sus derechos y obligaciones.

Si la duración del contrato fuera superior a 5 años, el comprador quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada salvo que la compra de la vivienda se haya producido con buena fe y se detecte algún problema al inscribir la venta en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de los 5 años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a un mes de alquiler en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo 5 años, reste por cumplir.

(Véase artículo 14 Ley 29/1994 y artículo 34 de la Ley Hipotecaria)

ATENCIÓN: si entra en vigor la nueva reforma de flexibilización del alquiler el adquirente sólo habrá obligación de mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (aunque este registro es voluntario).

  (Véase Proyecto de ley de Flexibilización del Alquiler)
¿Deben darme un recibo justificante del pago de la renta?
SÍ. El propietario está obligado a entregar al inquilino un recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el cumplimiento de la obligación de pago. Dicho documento acreditativo deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

  (Artículo 17 LAU)
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¿Cómo se actualiza la renta?
Durante los primeros 5 años de duración del contrato, la renta sólo puede ser actualizada por el propietario o el inquilino al terminar cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC.

A partir del sexto año, la actualización se acuerda libremente entre las partes y, en defecto de pacto, por el mismo sistema descrito arriba.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

  Véase artículo 18 LAU

ATENCIÓN: si entra en vigor la nueva reforma de flexibilización del alquiler las partes podrán pactar libremente la actualización a realizarse al cabo de los 3 años.

  Véase Proyecto de ley de Flexibilización del Alquiler Link
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¿Quién debe pagar los gastos de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda?
Depende. El dueño está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino o personas de su casa. El inquilino se encarga de las pequeñas reparaciones que necesite la vivienda por el uso ordinario.

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente posponerse a la conclusión del contrato, el arrendatario está obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de 20 dias, el propietario debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

El propietario debe poner en conocimiento del inquilino la necesidad de las reparaciones, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir su importe al arrendador.

Véase artículo 21 LAU
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¿Debo pedir consentimiento al propietario para realizar obras en la vivienda?
Sí. El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios sin el consentimiento del arrendador.

El propietario que no haya autorizado una obra podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna.

Si la obra realizada sin consentimiento provoca una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas al estado anterior.

Véase Artículo 23 LAU
inversion estable
¿Cuáles son las clausulas abusivas que se prohíben en un contrato de arrendamiento?
Los contratos de alquiler pueden incluir cuantas cláusulas estime necesarias el propietario siempre que no contravengan el ordenamiento jurídico o hagan alusión a cuestiones consideradas como delito, previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

En concreto, las cláusulas prohibidas son las que:

1. No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.

2. Impongan un incremento del precio del alquiler por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:

a. Las reformas de obra motivadas en causas no previsibles que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los arrendatarios quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.

b. Supongan la repercusión al arrendatario de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.

  Véase Artículo 10 RD 515/1989
inversion estable
¿Estoy obligado a abonar la fianza?
Sí. Es obligatoria la exigencia o prestación de fianza en metálico cuando se formalice un contrato de arrendamiento. La cantidad debe ser la equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico.

Véase artículo 36 LAU
¿Cuándo han de restituirme la fianza?
Al finalizar el arrendamiento. Si trascurre 1 mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido, devengará el interés legal.

¿Puedo pagar el último mes de alquiler con la fianza?

No. La fianza es para los posibles desperfectos que haya podido ocasionar en la vivienda no imputable al uso normal de la misma. Solamente una vez revisada la vivienda y si no hay desperfectos es cuando el propietario tiene la obligación de devolverla al inquilino.

También es verdad que en la práctica diaria nada impide que propietario e inquilino firmen una liquidación y apliquen de conformidad y consentimiento este importe a lo adeudado.

Véase Artículo 36 LAU
inversion estable
¿Puedo deducir el alquiler en la declaración de la renta?
Como inquilino de una vivienda habitual tienes derecho a dos tipos de deducciones por alquiler: una estatal y una autonómica.

La estatal corresponde al 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo (solo por el alquiler de vivienda habitual) siempre que la base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

La base máxima para la aplicación de esta deducción es de:

9.040 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales.

9.040 - [1,4125 x (BI - 17.707,20)], cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales

  Deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual
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